哈佛金领海龟变身扫楼狂魔雷军给他1000万美金要做办公楼里的携程

【内容摘要】一入创业深似海,用卢阳自己的话说就是,从摩天大楼跳到原始森林。卢阳把目标选在一个巨大的蓝海市场:办公空间租赁和服务。去年5月,优办成立,4月完成1600万元人民币天使轮融资。

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2015年,卢阳创业了。在此之前,他是哈佛硕士,外企金领高管,在凯雷房地产基金做董事时管理▇█资产总额超过30亿美元,生活各种高大上。

一入创业я深似海,用卢阳自己的话说就是,从摩天大楼跳到原始森林。卢阳把目标选在一个巨大的蓝海市场:办公空间租赁和服务。去年5月,优办成立,4月完成1600万元人民币天使轮融资。去年8月,优办A轮1000万美金融▄资,雷军直截了当⿷问卢阳:“办公室租赁为什么没有大公司出现?”

就五个字:信息不对称。

信息太不对称,价格太不透明。一如10年前,携程之于酒店行业。卢阳举了一个例子:10年前,酒店的信息不对称,价格不透明。每个城市有多少酒店大家不知道,挂牌价远远高于入住价,这个比例到底能控制多少,也没人知道。商务酒店预订通过众多的中小旅行社中间产生各种回扣、腐败,是一个灰色地带。携程给每个酒店业主带来庞大客户群,从而和每个酒店谈判,你必须给我一个能接受的最低价,然后这个价格必须是公示给所有人,而不是只能给到你的亲戚。

这样的话他就一带十,十带百,携程把每个城#市里面90%以上的酒店业主都签下来的时候,这个时候市≮≯场就相对透♥明了。而优办要做的事正是携程10年前所做的事情。

经过几十年的洗牌,租房、二手房已经变成一个相对比较规范的市场。但是办公室出租还是一盘散沙。信息不对称,潜规则丛生。卢阳面对的是一个庞Ξ大巨兽,他能杀出一条血路吗?

写字楼江湖:信息不对称

Б 在中国,办公租赁其实♣远远滞后于住宅租赁。中介人员一开始只做住宅,并且他们获得客源和获得房源很容易,小区门口摆摊都行。

当服务行业占比上升的时候,越来越多的服务行业去找办公室。在这样的背景下,企业去找办公场所,就会面临这样的问题:

1、办公租赁一盘散沙

因为住宅是发展很久的老行业,是块大肥肉,所有大的中介公司都会去做,新盘做一个代理,能挣到几千万收入,但办公室租赁全然不同。

Ψ办公室出租面对的企业客户素质更高,对从业人员的专业要求也更高,但现实是很多办公租赁从业者是从住宅领域跳过去的,他们并不专业,也就无法满足客户更高等级的要求和提供更好的服务。

中国市场上大概有5%高端的客户,有特别专业的人来服务他们,就是外÷资五大行(仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等)。除了这5%的客户以外,其他客户就是一些兼做办公室з租赁的中介公司在做,没有跟他匹配的从业人员来服务,全是一盘散沙。

2、中介之水深不可∞测

得不到专业服务只是其中一个方面,租房江湖的潜规则更让人胆战心惊ω。

房源不透明,猫腻丛生也是办公空间租赁发展重要阻碍。一栋办公楼里面︼︽︾有多少套可租房源,价格到底是十块钱┝还是八块钱,这个价格到底包不包括物业费,包不包括发票、供暖费,这些所有的东西,没有一个地方可以去查。对于找办公楼的人来说,他只能通过他找的两三个中介去对比。

业主到底空了多少套房源,价格到底是多少,这是瞒着不说的。只是你跟我熟悉,我给你最低价,你跟我不熟,我可以坑你一笔。中介通过这种信息不对称,可以玩各种各样的花招。

考虑到这些因素,喜欢折腾的卢阳毅然辞职,开启了创业之路,干掉灰色、颠覆老炮。

哈佛海龟变身扫楼狂魔

从高富帅突然跳到苦逼的创业者,很多人会质疑,到底靠谱吗?去年6、7月份开始,卢阳带着十几个人的地推团队,每天要跑八个楼,跟物业和业主租赁方打交道,回来以后开总结会,开到晚上九、十点。扫◆楼这种事,创业之前的卢阳想都不敢想。对于卢阳,创业的过程其实也是一个去除偏见的过程。

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由于几十年的野蛮生长,很多人可能会觉得中介群体相对来说素质较低,但在相处过程中,卢阳发现他们中不乏特别勤奋、聪明、踏实的人。这种心态的转变也是创业带给卢阳的一笔宝贵财富。

干货时间:颠覆深∷水的3大狠招

作为一个搅局者,卢阳用互联网方式对办公室租赁江湖进行了大刀阔斧的动刀,这也是他的狠招:用互联网方式做楼盘字典。

1、720全景实勘真房源

真房源是所有用户的强痛点,也是兵家必Γ争之地,也是▬地产中介猫腻最多的地∏方。举个例子,望京SOHO同时在租∥的真房源也就50多套,但是某网站上的房源帖子竟然有10000多个。作为新来者,要想颠覆老炮,如何把真房源搞的狠一点?

为了确保〒办公场所的真实存在,优办成立⊙了⿻一个专门的房源拓展团队,他们每天就在北京一千多栋办公楼◇里去实勘真实存在的房源,并按周更新,迅速构建起几座大城市的楼盘字典,确保用户所见即所得。因为照片很容易造假,优办使用720全景拍摄,这个东西是无法造假的。所谓720实勘,就是用最先进的进口设备,不仅全方位拍摄办公室内"上下"和"左右"两个维度,更是将双360球型︵范围内的所有景致尽收囊中,这是真的所见即所得。这款全景产品也可以和VR结合,让用户在网上就能在虚拟办公空间实现看楼。

更狠的是,优办还推出了租金计算器的服务,简单来说就是通过线下团队收集办公租金报价、免租期、物业费、供暖费等数据,结合是否开发票、交房状态、支付方式等因素,为用户计算出实时的每月租赁总成本和首付款,甚至完善楼盘历史成交信息,模拟未来价格走势,方便用户做决策,向租金不透明、潜规则、暗箱操作等市场陈疴猛烈开炮。

优办凭借的是手上海量的客户。庞大的客户资源以及历史成交信息,让优办有能力去整理详尽的房源和成交价格信息,不断重复这个过程,就能打破信息壁垒,还办公租赁一片透明蓝天。很多业主为了更好Δ的吸引客户快速消化库存提高成交效率,也把自己能接受的最低价放到优办网上,以实现快速成交。我们看到类似携程对于酒店,优办对于办公空间逐渐实现在价格越来越透明。

2、羊毛出在猪身上:大数据

除了干巴巴的办公场所租赁,优办会通过后台积累的数据,给出客户一些信息▓上的服务。比如¨╯╰2015年9月推出的优办北京融资地图会显示到底哪个办公楼的企业融钱最多。根据优办的统计,望京SOHO从去年1月份到8月份,有17家企业共融了45亿,可以称得上是风水最好的办公楼。

办公楼有一个聚合的效应,比如说▧媒体公司愿意扎堆在北京电视台和中央电视台附近,IT公司从中关村、上地到望京迁徙,优办搜集每一个办公楼的企业信息┓,对空间信息进行分类以及数▽据搜集,这样也可以满足不同企业希望集群的需求。

优办也是现在火热的众创办公空间出租工位的最大展示和交易平台,掌握上百家空间的入驻企业和交易信息。优办帮助空间拓展新的位置,也帮助空间在线上直接预约到客户甚至在线下单支付。

将大数据延伸可以试水到更多的办公相关领域,如办公室装修、家具、绿植,如搬家、保洁,如办公用品采购,甚至是金融。▔优办目前推出的企业服务礼包中已经包含了十几项办公服务项目,而优办的愿景是成为最大的办公空间服务平台,这一系×列租赁后服务的提供,带来的是极致的用户体验,服务数据的不断挖掘将给优办带来持续的影响和推动力。

3、搞办公楼空气检测?靠谱吗? Ⅸ

优办另一个不按常理出牌的是搞办公楼空气检测,不务正业吗?据第三方专业公司在2016年3月10日发布的报告中提到,北京的室内空气一年中有超过1/3时间处于中到重度污染,75%的室外PM2.5会通Ⅹ过各种途径进入室内,所调查的90%以上办公楼项目都不能有效地过滤PM2.5,达到标准健康水平。PM2.5连同办公装修和家具产生的甲醛、二氯苯、甲苯,办公设备挥发的臭氧,以及通风带来的大量∏粉尘,让办公室这个白领生活1/3以上时间的空间成为严重的污染︴区。

基于此,近期优办网将联合中国最大商业室内空▼气质量数据库GIGA循绿,探索健康办公解决方案。具体怎么做?优办采用GIGA的RESET认证标准,实时监测办公楼颗粒污染物 (PM)、化学物质 (TVOC)‖∠、二氧化碳 (CO2)、温度湿度Ч等多个参数,动态显示写字楼室内外空气质量对比,并根据此定期公布全国各地办公环境空气质量指数,建立绿色办公楼数据库。优办将从办公楼空气质量着手,为业主和租户提供能让办公人群每年延长数天寿命的健康办公生活场所解决方案。

这也会形成一个大数据系统。如果这个大数据比较全的话,他们甚至可以杀入办公室设计装修市场,细思恐怖。

最后一片千亿蓝海?

卢阳算过一笔账,办公楼的租金市场,光北京每年就已达到千亿,全国办公楼租金总额近万亿,加上后续装修等市场,是一个极具规模的蓝海。这个千亿蓝海,也是一个千亿级的挑战。最大的挑战,就是线上加线下的商业闭环。对优办而言,最大的挑战是O2O的突然遇冷,如何在创造核心竞争力和扩张之间保持平衡的增长。

回归到创业的初衷,卢阳认为,如果不是对一件事情特别有激情,想创造一些价值,只是因为跟风,因为觉得这个东西性感,因为这个东西能拿到风投★是不行的。如果没有这么一点点情怀,在创业这条极其艰苦的道路上,很多事情是坚持不下去的。卢阳从学习城市规划专业,到地产开发及投资十几年的学习工作生涯一直围绕地产建筑这一个行业,对之深有感情。在地产运营+互联网大方向下选择办公地产空间服务平台,是看到这个行业的现状洼地,深思熟虑后的决定。优办网的使命是让每个人的办公生活更幸福,这其中包括找办公室更容易更高效,也有办公室空气质量提高,办公空间设计更人性更健康。

从摩天大楼跳到原始森林,卢阳这一年最大的变化是扔掉西装,野蛮生长。过程中,各种酸甜苦辣,扫楼又是O2O各种苦逼中的战斗机。但是,野心在生长。卢阳印象最深的是罗永浩说过的一句话:︰通往牛逼的路上,风景差得让人只想说脏话,但创业者在意的是远方!

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